建面规模国内第二的京东欧义产发启动IPO：为海外战略布局迈出关键一步

　　1月26日，建面京东京东智能产发股份有限公司（以下简称“京东产发”）在港交所正式递表，规模国内关键给京东上市版图增加了新的启动欧义拼图。

　　京东产发是海外京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的战略子集团。为全行业提供现代化标准仓库、布局步一体化智能产业园、迈出数据中心、建面京东光伏新能源等基础设施建设与运营的规模国内关键综合解决方案。

　　2007年，启动京东集团开始自建物流体系，海外依托京东零售和京东物流在国内的战略不断扩张，在业内率先打造出 “亚洲一号” 超大型智能仓库。布局步此后随着京东供应链生态的迈出不断壮大，公司进一步整合产业资源，建面京东在解决供应链基础设施的欧义各类痛点，以及为电商和物流客户提供专业服务方面发挥了独特优势。2018年京东产发正式独立运营，目前主要业务为基础设施物业开发、资产管理和多元化的增值服务。

　　京东集团核心竞争力是强大的供应链能力，京东产发则是京东供应链生态系统的基石。回顾京东产发发展历程，最初功能是为京东物流、电商等业务提供供应链支撑，随着业务能力的拓展，吸引了越来越多的第三方客户。

　　目前公司一方面通过强大的产业整合能力服务实体经济，在地方经济转型中发挥着重要作用。另一方面则助力中国企业出海，将业务拓展至亚太、欧洲及中东等海外市场。

　　2025年前三季收入增长21.2%，多项指标位列行业首位

　　京东产发业务涵盖三个方面，分别是基础设施建设、资产管理和综合服务。根据公开信息，截至2025年9月30日，京东产发资产管理规模总额为1215亿元，总建筑面积为27.1百万平方米。

　　根据仲量联行报告数据，按建筑面积计算，京东产发在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。从2023年至2025年9月30日，京东产发的资产管理规模增长了28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，这两项指标在同行业中均位居首位。

　　从业绩来看，2023年京东产发收入为29亿元，2024年收入达到34亿元，同比增长17.24%；2025年前9个月收入达到30亿元，同比增长21.2%。

　　分业务来看，基础设施解决方案业务是主要是收入来源，截至2025年9月30日其现代化基础设施网络的资产净额为405亿元，2025年前三季度来自基础设施解决方案的收入达到26亿元。

　　此外，京东产发凭借现代化基础设施全周期的专业能力，积极提升持有或管理资产的价值，并持续通过退出实现资产增值收益。从2020年到2024年，年均实现资产增值变现收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。

　　基金╱合伙投资平台管理是京东产发向轻资产业务转型的重要依托，京东产发通过将项目出售给自身主导设立和管理的基金及投资工具以实现资本回收。同时，管理费收入以及相关基金及投资工具的利润分成成为稳健的收入来源。2024年京东产发录得管理费收入196.8百万元，从2020年到2024年年均复合增长率达到了30%。

　　值得一提的是，截至2025年9月30日，京东产发主导设立了5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台，以及在上海证券交易所的1只基础设施证券投资基金。基金管理规模占到资产管理总规模的33.7%。

　　对于京东产发来说，基础设施解决方案业务带来了稳定的租金收入，通过持续退出实现资产增值，轻资产模式带来的管理费收入及利润分成则成为另一个稳定的收入来源。依托三大业务板块，京东产发打通了从项目获取、融资、资产管理到资本循环的全链条。

　　长远定位：全球互联现代化基础设施平台

　　对于物流基础设施领域来说，规模与网络效应是最大的优势。背靠京东集团生态系统，京东产发拥有独特的项目获取能力，在此基础上公司发展出覆盖开发、运营、资本运作的全周期能力，并成长为增长最快的现代化基础设施平台。

　　目前京东产发的现代化基础设施网络，覆盖国内29个省级行政区及境外十个国家和地区。按建筑面积计，境内超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市（及其卫星城市）以及二线城市。

　　京东产发在“超级节点”的全面布局及手持的优质资产体现在其运营表现上，截至2023年年末、2024年年末及2025年9月30日，京东产发已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，根据仲量联行报告，该出租率高于新经济领域平均水平约10个百分点。

　　在发展过程中，京东产发积累了各个行业垂直领域及新兴趋势的数据，在特定垂直领域基础设施资产产生集群效应后，会进一步吸引同类型的客户。目前京东产发不断拓展行业垂直领域客户（包含括物流服务供应商、製造商、电商平台及零售商等），客户类型日益多元化，其基础设施解决方案收入中来自外部客户的贡献已经达到62.5%。

　　与此同时，依托国内市场优势，京东产发正在服务中国企业出海的重要桥梁。目前公司已经将业务版图拓展到香港、新加坡、荷兰、迪拜和东京等核心物流节点。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目。其海外资产管理规模总额占比2023年初为3.7%，2024年底达到10.7%，到2025年9月30日，进一步增长到的12.8%。

　　2025年7月，京东产发与阿布扎比机场自由区合作签约，双方拟共同开发与运营位于阿布扎比机场自由区（ADAFZ）的高标准物流基础设施。这是京东产发在整个中东区域的首个自建项目，建成后将极大地满足当地跨境电商需求。2025年11月，京东产发再下一城，与沙特工业城与技术区管理局（MODON）正式签署战略合作备忘录，共建MODON辖区内的工业与物流基础设施开发项目。

　　在港股市场的上市将为公司的海外扩张带来助推，本次上市募资一个重要用途就是进一步扩展公司在海外具战略重要性的关键物流节点的基础设施资产网络，并建立全球人才团队以支持海外业务扩张。

　　从长远来看，京东产发的目标是成为扎根中国并拥有广泛海外战略布局的全球互联现代化基础设施平台，港股上市则意味着迈出了关键一步。

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责任编辑：公司观察

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